第24个限跌城市

中山也限跌了，就在近日。

7月4日，广东中山在《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》中要求，新房售价申报3个月后可申报调价，每次调降幅度不超上次售价的5%。

这是继去年岳阳、唐山、株洲、沈阳、昆明、张家口等22个城市发布限定之后，是继不久前福建省平潭限跌之后，第24个给新房设置“跌停板”的城市。

在市场环境改变的当下，居然还有城市想着通过限跌来阻挡大趋势，足可见惯性的力量有多大。中山此举，就是典型的惯性思维。

世界上最难做的事情，是改变一个人的思维。因为这基本上要将它此前建立起来的知识体系，推倒重建。

李白说，蜀道难，难于上青天。改变思维，更是难于上青天。

年，管理层就提出了“振兴东北”，为此还派遣了东南沿海市场化进行最彻底的三个经济大省广东、江苏、浙江对口帮扶黑龙江、辽宁、吉林，派遣了北京、上海、深圳、天津对口帮扶沈阳、大连、哈尔滨、长春。

然而，依旧没有改变东北官本位的思维，没有改变僵化的体制，没有调动东北的创新，所以振兴东北18年来，东北不但没有实现华丽逆袭，反倒越来越沉沦了。

可见思维改变之难。

去年年中市场转向之后，湖南岳阳开启了限跌大幕，此后数十个城市跟进。

限跌的逻辑思维，无非是认为市场要改变，只能涨价不能跌，越跌越没人买，买涨不买跌。

然而，这种可怕的思维，在市场降级的大背景下，也该转变了。

库存高企，房子卖不动，降价遍地

中山之所以火急火燎地跳出来，对新房下跌，且跌幅每次不能超过5%，比之前实行限跌的23个城市力度还要大（之前23个城市基本上都是限跌15%），主要是因为，当下的中山楼市面临着三个难题：

房子卖不动，库存高企，降价遍地。

中原地产数据显示，上半年，中山住宅成交同比下跌了44%。去化周期全市达到了25个月，上半年成交均价下跌了25%。

三个数据的跌幅都很大，尤其是房价。

根据时代周报披露：

据中介在社交平台发布的短视频显示，中山今年售价下降最多的TOP10楼盘中，降幅均超元/平方米。位于中山三乡镇的雅居乐万象郡居榜单第一名，单价从最高时的1.3万元/平方米降至元—元/平方米。

这三点，是当下多数三四线城市，特别是曾经被冠以“卫星城”头衔，实则是不合格卫星城的城市，普遍的楼市底色。

前几天写镇江句容的文章中，就特别说到了这一点。句容在上一轮炒作中，最大的噱头就是南京卫星城。中山也是一样。而且，中山的卫星城光环更大，因为它背靠的是深圳。

中山与深圳中间隔着一条珠江，理论上根本算不上深圳的卫星城，但凭借着一条还在修建尚未通车的深中通道，被开发商和中介们以深圳卫星城大肆宣传，成功引进了深圳的购买力。

在那个闭眼就能买房的时代里，作为中山与深圳直接对接的桥头堡马鞍岛和火炬开发区，被资本的力量，不断推涨，中山其他片区也跟涨起来。

数据显示，年—年，中山的房价从元/平方米涨至元/平方米，火炬区等临深热门区域的房价更是超过了1元/平方米。其中马鞍岛高点时期，冲破了三万元。

中山尽管处在珠三角这个豪华版图之上，但年的GDP不过.17亿元，常住人口只有.69万。这样一个经济与人口小体量的城市，其房价居然与人口逼近千万，GDP突破万亿的佛山比肩。

这都是深圳客的功劳。有一组公开数据显示，中山楼市最嗨的年，购房群体中，中山本地人只占比51，其余都来自深圳、广州、珠海、佛山等珠三角城市。其中深圳占比最大。

到年，那时候中山房价还没有转跌，深圳客依旧是中山楼市的大客户。占比超过了20.38%。

而从年市场转向之后，深圳客大幅撤退中山。乐有家数据显示，今年前四个月，中山购房群体中的深圳客占比只有4%，4月底彻底打开购房门槛后，也只有9%。

中山楼市的转向，最主要的原因，是这座城市的经济、人口和产业基础，根本撑不起被炒起来的高房价。

去年金融杠杆的撤除以及今年市场行情的彻底改变，成为中山楼市的最后一根稻草。

深圳客的大撤退，更是加剧了这一局面。深圳客的大撤退，既是因也是果。

中山的房子还能买吗

无论是深圳客还是广州客，无论是居住还是投资，本号以为，都不能再买。

投资方面，中山的实力已经托不起这个价格，价格托不起价值，价值便会回归。

深中通道虽然能够拉近中山与深圳的距离，但从规划之时中山就被各种噱头各种资本追逐，价格早就提前透支了。

过高的价格，现在会进入价值调整期间。这时候深圳客广州客进场，那需要勇气和魄力。

至于居住，买不起深圳的深圳人，选择东莞更合适。

中山的房子，当下除了中山本地人还能买之外，其他城市的人，需要谨慎进入。

中山本地人购买，也需要看清局势，如果不急，可以多多观望，毕竟中山房价已经持续阴跌两年了，而且从去化周期来看，还会继续调整。

和东莞一样，中山也是不设区的城市，由15个镇和8个街道组成。

根据中原地产数据显示，中山目前全市范围内的新房去化周期长达25个月，远高于住建部划定的12个月安全警戒线，说明价格调整仍会进行。

细化来看，除了马鞍岛去化周期低于12个月，只有10.5个月外，其余镇和街道全部高于12个月，哪怕是市区的东区街道、西区街道、石岐区街道也都要卖上两三年。

而边缘地带的大涌镇，是中山库存积压最严重的镇，住宅去化周期高达.8个月，碰都不要碰。