近日，等待已久的重磅政策终于来临！

全国上下将迅速跟进！今年楼市的“金九银十”相当可期！

作为传统的丰收季节，9月、10月也是市场资金活跃的季节。

然而今年以来，受到大环境影响，很多人下意识中，认为今年属于珠海房价大后退之年，即便有购房需求，也仍在观望踌躇。

如今，政策大招已至，为大家构筑购房信心！凤凰君也第一时间，从多个维度的楼市成交、房价数据来看，为大家还原一个真实的珠海楼市。

同时也希望能解决大家的心里疑问：

1、当下，还能买房吗？

2、未来，珠海楼市还值得托付吗？

3年均在元/m2水平线浮动

据克而瑞数据统计，珠海新房住宅成交均价，年7月为元/m2，环比略上涨了约2.32%，同比上涨约9.5%。

从近3年（36个月）的月走势图来看，成交均价基本都是围绕着元/m2的水平线上下浮动。

除个别的月份，受成交结构性影响，出现稍高稍低些外，其他时期变化都不大。

（注：成交结构性影响，指受某些特殊成交情况的影响，如某新开楼盘成交量大，但因其价格相对较高或较低，从而影响到整体的成交数据。）

再细点来看，在年8月至年1月期间，珠海新房住宅成交均价基本都略高于元/m2；

虽然年2月出现了分水岭，但是全年来看，多数月份都在元/m2的水平线上下波动。

而年1月以来的趋势，则又回到元/m2水平线以上，且稳步上升。

数据不会骗人。总的来看，近3年来，珠海房价的表现可以说是较为稳定，特别是年以来，珠海全市的均价，其实是上扬的。

我们再拉长数据的时间，据珠海中原研究中心统计的珠海新房成交数据，今年上半年，均价为.86元/m2，与年相比较，上涨了约4%。

而从整个走势曲线来看，年的成交均价，甚至超越了年高峰时间。

我们知道，楼市非常受到政策影响。珠海楼市亦不例外。

年-年10月前，珠海房价迎来10年区间的第一次大幅度增长。-年，仅一年时间，上涨了约47%。

经历此次大涨后，受“最严限购”政策影响，房价保持了2年的稳定，而后进入到第二次增长阶段，-年，上涨了约27%。

年，成交的均价有所回落，同比下降了约3%。但在今年上半年的整体成交均价明显的止跌回升。

所以总结而言：

一方面，如果把维度拉长到10年，可以发现珠海均价多时在涨，以年的元为基准，珠海房价10年涨幅为97.7%，跑赢通胀并没问题。

另一方面，通过这10年政策与房价的关系，以当下政策持续宽松的导向来看，我们也不难理解，珠海房价仍然具有持续走高的空间。

这部分，我们来看看，珠海各大重点区域的表现。

各大区域房价年持续上涨

与总体曲线相似，近年来，珠海也有一些重点区域的成交均价不但没有下降，反而在持续提升。

首先是横琴粤澳深度合作区。横琴房价基本都是维持在元/m2上下浮动，较为稳定。但在年4月以来，横琴的成交均价在约元/m2上下，明显有上升之势。

南湾（含湾仔十字门）在下半年至年上半年，成交均价出现较大的波动，但整体上还是在元/m2左右。

而自年下半年以来，南湾的房价在稳步上涨。目前，已连续3个月超过元/m2的水平线。

唐家的房价可以以元/m2的水平线作参考。近3年来，其房价没有较大的波动，但同样在年3月以来，房价抬头的态势非常明显。

金湾（不含平沙、南水）成交均价也非常稳定，3年来，基本在元/m2左右。

斗门成交均价整体在元/m2上下，近3年来，仅在年个别月份受成交结构性影响，上涨较大。

总体来看，部分片区的房价是在稳步上升中的，尤其在大家都以为市场冷却的年。

小编此前也多有分析，这是如今的市场改善产品变身成交主力，房价自然有所上涨。

房价涨了，库存怎样呢？

根据珠海中原研究中心统计，截至7月底，珠海各片区新房库存中，斗门占比最大，超过全市的3成，其次为金湾约为2成，南湾及唐家相加不超过3成。

而主城区多数板块，由于长期缺乏新盘供应，因此库存在逐渐减少，占比基本可忽略。

而其中值得一提的是，横琴的占比，仅有1%。

这也是我们常说的横琴住宅稀缺的原因。

作为粤澳深度合作区，横琴的土地资源更多用来服务澳门产业多元化发展。因此，在住宅供应上，一直非常“手紧”。

与之相对的，是需求的旺盛。尤其今年在各项利好政策的激励下，横琴住宅成交大幅上涨，消化了不少库存，稀缺价值越发凸显。

了解完各片区的房价及库存后，不同的购房群体，就可以从中选择出更合适片区。

如，刚需群体，选择斗门，金湾，相对比较合适，库存量大，同时价格相对不高，且价格稳定。

改善家庭，更适合于南湾及唐家部分项目。而终极改善或者做家庭资产配置圈层，则可选择主城区黄金地段及横琴。

众所周知，房子的价值在窗外。买房子就是买城市。

选择珠海，便是相信这座城市背后的资源与未来。度过了43周岁生日的珠海，她值不值得我们托付呢？

有些优势，是与生俱来的。

珠海便是这样一座独特的城市。

作为湾区内湾核心成员城市，拥有与港澳唯一陆路相连的港珠澳大桥，握手香港与澳门两大国际大都市。

伴随今年“澳车北上”“港车北上”等政策正式落地，更多澳车、港车等单牌车经由大桥珠海公路口岸入境珠海，一幅幅前所未见的粤港澳融合的故事，正在珠海这座活力之城上演。

同时，珠海还坐拥国家级新区——横琴粤澳深度合作区，在大湾区各大城市中，城市地位甚至可以与广深“掰手腕”。

也正因此，珠海楼市的巨大发展潜力的背后，是大湾区的澎湃动能。

不可否认，珠海的实体经济，在高质量高速发展中。

今年上半年，珠海完成规上工业增加值.14亿元，同比增长5.8%，增速在湾区内地9城中排名第二，仅次于佛山。截至上半年，全市高新技术企业总数达家。优质企业加快成长，新增上市公司4家，总数达到48家；新增国家级专精特新“小巨人”企业43家，总数达到71家。

一方面，珠海通过产业5.0创新空间，蓄力收获“万亿工业强市”的果实，挺起湾区西岸的产业脊梁。

另一方面，珠海深谙“栽上梧桐树,引得凤凰来”的道理，在产业发展、增加就业机会的同时，不忘教育、医疗、居住等资源多面开花，以增强居民的幸福感与获得感。

比如珠海在教育上持续投入，让更多新市民享受更公平、更优质的教育资源。

正因珠海实体经济的不断发展，人口持续流入，城市未来发展更有足够的底气。

展望未来，珠海在区位，产业，人才引进等巨大的优势支持下，交通、医疗、教育等城市资源也在全面提升，这座城市的未来值得我们继续期待。

而聚焦到楼市，“组合拳”罕见连出，不难预期，楼市的通道将再度打开。

以政策为例，一方面，「降首付」，既惠及首套房，也惠及二套房，大大降低买家的置业门槛，无论刚性和改善性住房需求都能进一步满足；

另一方面，在存量房贷利率方面，历史过高的贷款也将得到一定程度上的下调，减轻大家的财务负担，释放消费力。

“城市价值”+“政策导向”的双重保障之下，我们可以说，珠海楼市的确定性仍然很强。

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