前段时间，《广东省综合交通运输体系“十四五”发展规划》（以下简称《规划》）出炉。

《规划》不仅提出“研究深圳经港珠澳大桥至珠海、澳门通道”，还点明了深珠通道未来将以“铁路功能”为主。

这意味着“十四五”期间，深圳与港珠澳大桥的连接事宜将提上议程，而且大家一直翘首以盼的深珠通道很有可能会进行减配，从最初的“公铁两用”变成“只走铁路”。

这对珠海会有什么影响？我们一一聊聊。

01“单Y”变“双Y”

对于许多珠海人而言，能通过港珠澳大桥直达深圳或许是最希望看到的结果。

其实这一设想早在最初港珠澳大桥设计时就已经考虑过，西边连接珠海+澳门，东边连接深圳+香港，这种“双Y”构造不仅利于收回建造成本，也更利于珠江两岸的发展。

只是后来方案被香港PASS掉了。

最初港珠澳大桥的构想，是为了方便珠江西岸的珠海、中山、江门等地的物资使用香港港口。八九十年代，珠三角的的进出口物资很大部分都是通过香港出口的，如果港珠澳大桥当时能够建成，作用会非常明显。

但由于后来深圳港的崛起，物资从香港上船的优势逐渐被弱化，而港口物流费用昂贵等劣势越来越明显。如果再建“双Y”，无疑是给深圳做嫁衣。

所以，最终香港敲定了“单Y”方案，不带深圳玩。

谁让人家出钱最多？

只是，港珠澳大桥通车后车流量连预期的一半都达不到。

由于两地牌照限制，这座桥更多承载的只是港澳互通、以及香港单向通往珠海的车流。香港+澳门的汽车总量只有万辆左右，而深圳+珠海的汽车总量却超过万。

能用桥的不多，真正需要的却又没法用。

如果重新加入“双Y”方案，不仅能极大提高港珠澳大桥的使用率，深珠两地通勤更是能缩减至半个小时左右，这将为两大经济特区的资源互换提供无比便利的交流通道。

驾驶沿途甚至还能体验港珠澳大桥的海上风光。

当然，澳门也能从中分一杯羹。

其实澳门与深圳一直都有很强的合作意向，一旦“双Y”落地，两地的通勤时长也将缩减到半个小时左右，商务往来自然能更为频繁，而珠海作为两地交集点，大概率也能喝口汤。

总得来说，如果港珠澳大桥变身“双Y”，整个珠三角就会更加紧密，宏观层面来看，链接珠江东西两岸也是大势所趋。

毕竟相比个别地区的反对，粤港澳大湾区的发展大局更为重要。

顺带一提，一旦港珠澳大桥“双Y”方案立项建设，粤港澳大湾区就会变成南部沿岸“2+2中心”，即香港深圳（东岸）+珠海澳门（西岸），这样的城市格局哪怕是放在全球任何地区都是极具威慑力的。

当然，这也是我作为珠海人民最希望看到的结果

02减配后的深珠通道

除了港珠澳大桥，这次《规划》还提到了“研究论证以铁路功能为主的伶仃洋通道”。

也就是说，深珠通道（伶仃洋通道的大众称呼）可能不再是公铁两用，而是只能走轨道交通、不能走汽车了。

如果港珠澳大桥修到深圳，实际上就是开辟了一条新的深珠通道，那么原来的方案就需要调整，变成以铁路功能为主，才会避免重复建设。

这会不会利空高新区？

事实上这几天有不少高新区的购房者都表现出了些许顾虑，担心房价会因此萎靡不振。

但我的观点是：高新区短期内预期降低，长线依旧看好，只是购房者必须做好长期持有的准备。

其实从年首次列入规划至今，珠海与深圳官方对于深珠通道的建设早已多次公开的表明态度。

而这次深珠通道再一次被提及，说明它落地的可能性依旧很大，只是究竟以何种方式落地，还需要细节探讨。

客观来说，哪怕最终只能走铁路，高新区离深圳前海的直线距离只有不到40km，通过轨道交通来往两地只需15-20分钟，这也能让两地产生足够紧密的联系。

只是这次的减配，一定程度降低了大众对于区域的信心。

原本的三菜一汤，突然变成了两菜一汤，搁谁都不好受。

市场信心不足、购房热情骤减，加上今年的金融打压，会迫使那些短期内资金链紧张的房企再一次进行降价促销。

截至目前，我接触到的项目几乎也都有了不同程度的动作。

短期动荡无法避免，但长线来看，这个区域依旧有他的独特优势。

我在过去的文章中多次提到过，唐家高新区是54个国家级高新区之一，全珠海30多家上市企业半数集中在这里，周边的多所高校资源，能给区域带来足够多的流动人口和城市活力。而且这里有不亚于任何区域的山海资源，越来越多的主城区居民选择在这里居住，足以说明它的持有价值。

刚需自住该买就买，这点是没有异议的。

而对于投资来说，高新区最大的利好虽然出现了减配，但这影响不了全局发展方向。

珠海高新区与深圳前海的联动近乎是板上钉钉的事，只是最终以哪种方式落地？还需要多久？这就需要打上问号了。

有闲钱的、并愿意长线持有的购房者，坚持买入也没问题，但持有5-10年基本只是起步价，下手之前建议先衡量未来几年的资金情况，幻想炒短线的还是早点结束这个想法吧。